大学正在收获区位所带来的回报

虽然一些大学用国际生学费资助大型建筑项目,但越来越多的澳大利亚和其他地方的学生发现,他们脚下的土地才是建设高楼大厦的最佳根基。但是大学真的应该把象牙塔变成商业摩天大楼吗?约翰·罗斯(John Ross)伸长脖颈,想要一探究竟。

十月 24, 2019
La Trobe’s proposed Health and Wellbeing Hub
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对于一个因资金削减而陷入困境的部门而言,澳大利亚的大学的建筑工程确实算多的了。澳大利亚的各个大学校园的建设工程比中世纪的欧洲大教堂还要多。起重机像金属豆茎一样高耸。隔壁地上足球场大小的洞预示着全新的地铁站正在开建。

例如,悉尼大学最近开放了一栋金碧辉煌的行政大楼和学生宿舍区,并正忙于为健康和艺术学院、生命和环境科学学院建造新的住宅。悉尼大学还在建造一个新的博物馆,以收藏古董、自然历史收藏品和8000多件艺术品;部分资金由一名澳洲华裔慈善家提供,他还共同资助建造了附近悉尼科技大学的一所新商学院。后者由美国著名建筑师弗兰克·盖里(Frank Gehry)设计,是悉尼科技大学最近四个主要建筑项目之一。

在悉尼另一边的新南威尔士大学,在两座新的生物科学大楼上空盘旋多年的起重机终于降下来了。但是,在兰德威克健康和教育区,运土设备隆隆驶过,整栋房屋都被夷为平地,为新南威尔士大学与新南威尔士卫生部20亿澳元(约合11亿英镑)的合资企业让路——这是新南威尔士大学建校 70年历史上最大的房地产开发项目。

墨尔本大学也在进行类似的颠覆性变革,该校已经关闭了格拉坦街的主干道,以修建一个新的地铁站。为了庆祝,该大学正在车站门口搭建一整条提供学生服务和文化设施的城市街区,建设工程将于明年开工。

位于堪培拉的澳大利亚国立大学也不甘示弱,于2月推出了卡姆布里文化区。这个耗资2.6亿澳元的重建项目包括一个音乐会大厅、电影院、游泳池、健身房、超市、酒吧和一个藏有一幅澳大利亚传奇画家西德尼·诺兰(Sidney Nolan)巨幅壁画的文化中心。这是对未来事物的一种体验;8月,澳大利亚国立大学公布了新的总体规划,发誓要在未来20年内重组整个校园。报告宣称:“零敲碎打的变革不足以实现大学的目标”。

大部分校园建设热潮都是由国际生资助的,仅上个财年,他们在澳大利亚所花的生活费和学费总共就达到了377亿澳元。去年,从国际生那里获得的收入最高的10所澳大利亚大学——包括上述五所大学——从国际生那里总共收取了61亿澳元,高于2017年的52亿澳元。这相当于外国学生向澳大利亚37所公立大学支付的全部费用的65%。其余三分之一的收入由剩余的四分之三的大学瓜分。但鉴于澳大利亚大学去年的平均运营利润率下降了3.1%(低于2017年的4.5%),大学想要发展,还需要提高创造力。

显而易见的B计划包括行业合作、科研成果商业化和慈善捐赠。问题是垄断国际招聘的大学也倾向于支配这些其他非政府收入来源。悉尼大学、墨尔本大学、昆士兰大学、新南威尔士大学和莫纳什大学这些招募国际生的大赢家,已经实现或正在实现各自5亿澳元至10亿澳元的筹资目标。

像西悉尼大学和墨尔本拉筹伯大学这样较新的郊区大学——每所大学所获得的筹款不到外国学生去年支付给澳大利亚大学的学费的2%——它们的筹款目标要小得多。拉筹伯大学的目标是到2022年筹集1亿澳元的慈善资金,而西悉尼大学正在筹集3000万澳元用于发放奖学金,以及3000万澳元左右用于建立一个医学研究所。不过,西悉尼大学校长巴尼·格洛弗(Barney Glover)有一个缩小贫富差距的巧妙计划。他兴奋地说道:“我想我们能做到。”

他透露,他的秘方是,像澳大利亚其他大学一样,利用西悉尼大学拥有的土地。根据一项名为“西悉尼大学增长计划”的倡议,西悉尼大学正在重新规划其远离大都市的前身机构,主要是20世纪七八十年代的大学,出售偏远地区的校园,同时收购城市商业中心的高层校园。

格洛弗说:“我们正在研究如何在像悉尼西部这样快速发展的地区开发靠近交通、商业区和工业区的校园,这是在重新设定21世纪校园的理念,将会十分有趣。”

排名第一的是西悉尼大学在帕拉马塔的垂直校园,它被认为是悉尼这座大都市的地理中心。该校园于2017年开放,位于一栋14层高层建筑中,该建筑归房地产集团Charter Hall所有。这所大学占用了其中10层,并将其他部分转租给专业服务公司普华永道和其他租户。格洛弗说:“这是一个很好的公用办公地模式,我们不是拥有基础设施,而是租赁基础设施。”

西悉尼大学在外部大都会中心利物浦开设了另一个高层校园,从一家法律公司租赁,并计划在格洛弗所说的“我们有史以来最大的建筑”中建立第三个垂直校园。这座位于班克斯敦、耗资3亿澳元的18层建筑,将坐落在市政总部和城市图书馆之间,位于目前用作停车场的归市政委员会所有的土地上。根据仍在最后敲定的计划,委员会将把这块土地以象征性的租金出租给大学,委员会可以在那里获得零售店和停车场的收费回报。

西悉尼大学还与Charter Hall合作,共同资助和开发帕拉马塔的一个工程创新中心,与新南威尔士大学共享。西悉尼大学还计划建立一所以理科为中心的“综合大学”,与新南威尔士大学、纽卡斯特大学和伍伦贡大学共享。该项目还将包括住宅和商业两种用途,将选址在归西悉尼大学所有的百格丽湾(Badgerys Creek)附近的一片土地上。百格丽湾是悉尼第二个国际机场的所在地,经过几十年的讨论,该机场终于开始动工建设。

为了资助所有这些计划,西悉尼大学正在出售或重建另外六个校园,其中大部分校区都远离交通和服务业。在悉尼西南部坎贝尔镇的一个校园里,一个面积达1.2平方公里的场地被细分成950个住宅区,并出售给开发商。另一个校园位于城市最西边的韦林顿北部,也很可能会用于住房建设。格洛弗说,马路对面的沃灵顿南校区正在被重新开发成一个购物中心,该中心将由西悉尼大学所有,由凯帕拉房地产集团(Kaiparra Property Group)管理,为“大学带来巨额收入”。

2015年,位于帕拉马塔的西悉尼大学韦斯特米德校区的一部分被出售作为住房用地,其余部分将被重新开发成一个以健康研究和教育为重点的创新区——同样是与Charter Hall共同开发的。西悉尼大学已经承诺占用大约一半的空间,其余的将留给商业租户,还有商店、健身中心、儿童保育中心和停车场。西悉尼大学仍在考虑如何处理分别位于米尔佩拉和帕拉马塔北部的另外两个校区。

格洛弗说,这一切举措背后的动机,是为了给学生、员工和研究人员提供更好的区位,同时也是为了赚钱。他说:“我们的学生喜欢靠近交通便利的地方,附近有购物中心、咖啡馆、酒吧,重点是,靠近实习和工作的地点。”

他估计,到今年年底,开发项目还将为西悉尼大学带来4亿澳元的收入,这些收入可用于新设备采购,以及教学和研究。他预测,五年后,该“本金”的规模将扩大到10亿澳元。他说:“它为未来基础设施建设提供了保障,为我们提供了收入来源,让我们不再依赖联邦资助。”

WSU’s vertical campus at  Parramatta

并不是每个人都对澳大利亚大学全心投入房地产开发感到满意。澳洲高等教育联盟主席艾莉森·巴恩斯(Alison Barnes)认为,“大学应该专注于教学、研究和社区服务这类核心职责。它们不应从事房地产投机或冒险的企业投资。在很多情况下,所谓的创业活动会分散注意力……并真正消耗已经捉襟见肘的资源——因此,会限制而不是增强大学实现核心责任的能力。”

巴恩斯是悉尼麦考瑞大学管理学院的前高级讲师,她表示,“大学只有能够清楚地证明商业活动能为自身带来直接的教育或研究利益,或者将从中获得的有保证的利润直接投资于教学、研究或社区服务”,才应该从事商业活动,比如提供老年护理和医疗保健服务。

拉筹伯大学分管战略和发展的副校长娜塔莉·麦克唐纳(Natalie MacDonald,)说,她“非常清楚”这些观点,并在办公桌上放了一份大学法案,这样她就可以在监督“未来大学城”项目时提醒自己该项目的目标,该项目是拉筹伯大学墨尔本北校区的一项预算高达50亿澳元的开发项目,拉筹伯大学目前正在对该项目进行可行性研究。

该项目的主体是一个研究创新区以及健康和福利中心,包括一座功能扩展的私立医院,最终涵盖老年护理、儿童保育和综合临床设施。该项目还打算为12000人提供住房,以及商业、零售、文化设施和一座造价预算达1.5亿澳元的体育公园。

国家政府去年承诺进行大规模铁路改造升级,一座新的火车站将建立,为项目带来了额外的好处。

但是麦克唐纳拒绝接受任何偏离大学使命的建议,坚持认为项目发展应以大学的目标为基础。她说:“我们可以在这里创建一个提供经济、社会和社区福利的城市,同时促进大学的利益。”

“现代大学的目的,是在具有良好的工作前景、安全和充满活力的环境中提供优质教育,并在进行纯粹研究的同时解决现实世界的行业问题。我们正在与业界建立深厚而持久的关系,为我们的学生创造一个与工作机会紧密相连的环境,以及一个充满活力和趣味的社区。”

她补充道,如果人们带着投资提案来到拉筹伯大学,而提案“在某种程度上没有促成这一目的,我们就更不愿参与其中”。她表示,这种风险只是大学几个世纪以来所面临的风险的一种变体而已。

“如果你回想一下业界和政府所表达的愿望——让大学更好地与业界和创新联系起来,培养出做好就业准备的毕业生——那么我认为不这样做是有风险的。”

此外,如果大学认为自身在刺激当地经济活力和创造“提升社会阶层的机会”方面发挥了作用,它们就必须让墨尔本、悉尼等“人满为患”的城市中宝贵的土地发挥不同的作用。

她说:“我们不必这么做,作为一所大学,我们可以坐拥土地,等待周围地区发展起来。但我们认为这不是正确的做法。如果我们成为关键的刺激因素,那么教育、工作经验和创新都将会变得更好。”

但是,当然,项目开发也将创造“多样化的收入来源”,促进拉筹伯大学的长期财务可持续发展。我们可能会从地下土地租赁中获得收入。我们可以在拥有土地的地方建立合资企业,让投资者开发土地,我们分享利润。或者我们可以自己建造,然后把它租出去。地盘如此之大,我们需要采取各种组合投资方式。”

她说,从商业交易中获得的收入,可以用于资助计划中的研究和创新区的基础设施建设。一些地块可能通过与“风险资本家、养老基金、主要开发商合作开发,或采用三者结合的方式进行开发。我们正在考虑这些事情的利弊。弊端在于失去控制,所以你必须睁大眼睛仔细观察,确保没有违背长期目标。”

澳大利亚的其他大学都位于郊区,而不是大城市中心,它们也在采取类似的计划,不一定是转卖土地,而是利用土地的内在价值。

珀斯最大的大学科廷大学选择了一个私人合作伙伴,在其位于本特利郊区的主校区开展一项3亿澳元的项目。“交流”区将有能容纳1000名学生住宿的公寓、一家由华尔道夫酒店澳大利亚分部经营的酒店、38套公寓、商业空间和15家专卖店。

科廷大学校长黛博拉·特里(Deborah Terry)解释道:“我们正在努力将传统校园改造成一个与工业相连接的创新区。这是澳大利亚大学将来的转变趋势。人们认识到有必要让我们的经济来源变得多样化,并确保经济来源能够适应未来变化,大学在其中起到至关重要的作用。”

她说,主校区的前身是一片松树种植园,在1957年一场火灾中被毁,主校区面积太大,科廷大学经常需要派公共汽车在教学区、科技园和马路对面的超级计算机中心之间运送人员。特里说,“我们将更多类似的活动结合在一起”靠的是交流。“我们邀请社区和行业进驻我们的地盘,而不是入驻隔壁。”

这个项目是通过特里所谓的“公私合营”的方式来资助的。由红外资本伙伴公司(InfraRed Capital Partners)牵头的财团已签约,拥有35年设计、融资、建造和运营该开发项目的权限,之后所有权归大学所有。特里说:“不用借钱或动用储备金,我们就能创造一个良好的环境,为未来繁荣发展提供便利。”

今年早些时候,牛津大学与英国最大的投资经理——英国法通保险公司达成了一项协议,与科廷大学的这项协议类似,即在牛津这座英国地价最高的城市周围,在大学拥有的土地上建造数以千计的住宅和两个科学园(包括商业空间)。根据该协议,英国法通保险公司将在10年内资助造价为40亿英镑的建设项目,然后收取这些建筑60年的租金,最后将这些建设项目捐赠给大学。

剑桥大学方面,通过2012年发行的3.5亿英镑债券,正在剑桥这座同样拥挤的城市建造5000套住房,主要面向员工和研究生。然而,更有争议的是,剑桥大学去年又宣布发行6亿英镑债券,以资助“创收项目和其他设施”建设,如零售开发、商业研究设施、酒店整修和下一阶段的住房开发。

剑桥大学委员会的两名成员签署了一份“异议备忘录”,对该计划表示担忧。备忘录中指出,住房开发的第一阶段工期延长了两年,超出预算1亿英镑。签名者之一,剑桥大学信息安全工程系教授罗斯·安德森(Ross Anderson)告诉泰晤士高等教育:“问题很简单:‘我们应该支持大学从事房地产开发业务吗?’根据经验,答案是‘我们不一定必须这样做’。”

大学从事商业性质的房地产开发业务,不是澳大利亚和英国所特有的现象。例如,香港理工大学(以下简称“理大”)找到了一种既能赚钱又能提升教育利益的方法。2011年,理大利用内部资源和贷款,将九龙滨水区附近的员工宿舍改建为香港最高档的酒店之一。

作为一个完全由大学拥有的独立法人实体,唯港荟酒店(Hotel ICON)配备了专业人员进行商业运营。但它也有教育和研究任务,为大约60名理大学生和更多的国际生提供实习机会。酒店里的三间房专用于研究,酒店提供精英管理项目,由资深主管进行教学。理大副校长米兰达·卢(Miranda Lou)表示:“这是这项工作的一部分。”

理大将酒店房间的价格定得比邻近酒店的高,以免削弱附近酒店的竞争力,从而化解了当地人最初对该项目的敌意。米兰达·卢表示,反对意见现在已经烟消云散,酒店经营者对酒店专业毕业生、研究和高管培训机会的稳定供应表示感激。

与此同时,目前贷款已经还清,除去酒店运营或升级成本之外,利润被重新投入到理大。米兰达·卢说:“对理大而言,这将是一个固定的收入来源。”

与此同时,日本的教育学教授太田弘(Hiroshi Ota)试图在位于东京西部的一桥大学庞大的校园里策划类似的项目。他构思了一项计划,要在校园未被利用的角落里建造一座10层楼。底层用作零售业,中间楼层被划定为“高端疗养院”,高楼层被划定为学生宿舍。

该项目本可以为该大学创造收入——在日本人口紧缩时期这项收入非常需要——并满足学生和想要缩小人口规模的东京老龄居民的住房需求。太田说,该项目也有教育功能,因为年长的居民会和楼上的学生分享自己一生的见解——这个想法源于他在美国读研究生的经历,他公寓里“善良”的年长居民教会了他许多美国社会和商业礼仪方面的知识:“他们从不收费:他们只是喜欢和年轻人交谈。”

然而,这项提议被大学领导否决了。他说:“是心态出了问题,保守者不想做出任何改变。”但这种局面不会持续太久,因为日本的国立大学没有充分利用2004年改革授予它们的自主权,日本教育部对此越来越失望。太田预测道:“我认为,很快就会出现变化。”

再说回澳大利亚,政府最近终止了国内本科生的无上限扩招政策,并竭力依靠研究和资本资助。大学继续充分利用政府赋予的财政自主权。

另一个例子是弗林德斯大学。今年6月,这所位于阿德莱德的大学呼吁共同投资者投资南澳大利亚州最大的综合健康和教育区。弗林德斯大学计划在其位于阿德莱德市南部的贝德福德公园(Bedford Park)校区建立一个新的城市中心,包含一个城镇广场、一座健康研究大楼、一家“精品”购物中心和酒店,以及一个新的火车站,该中心将于2020年开放。

校长科林·斯特灵(Colin Stirling)说:“我们有大量的土地,而且土地利用率非常低。我们将更好地利用这门相对闲散的资产。”

弗林德斯大学称,其他计划将耗资15亿澳元,包括能容纳3000名学生的校内宿舍、老年护理和儿童保育设施以及弗林德斯医疗中心患者的过渡性住所。斯特灵指出:“弗林德斯大学是澳大利亚第一所位于其附属公立医院内部的大学。”

“虽然我们的主要目标是满足教职员工和学生的需求,但并非完全只为他们服务。我们的发展不仅为大学服务,也为弗林德斯医疗中心的六七千人服务,谁知道每天到底有多少人去那里的门诊部就诊或者去医院参观。”

“这有助于鼓励我们当地的社区更多地前来参观,让人们走近我们,这对一所大学来说是一件非常积极的事情。”

但是斯特灵强调,弗林德斯大学并不计划出售任何土地。“这可不像出售家传珍宝。我们计划的一些开发项目将由私人出资,但我们将采取租赁的方式。我们是在开发一种资产,从长远来看,它将创造价值。”

他对房地产开发的固有风险无任何担忧,称风险管理是良好治理的必备要素。

他说:“我们有非常明确的流程和程序,可以确保我们知道每一步当中存在的风险,并努力减轻风险。这就像吃一头大象:一次咬一口。我们将确保每咬一口,所有风险都得到控制。”

 “老派”观点认为,大学不应该堕落到去从事商业活动,他对这种观点嗤之以鼻。

他说:“人们总是听说,没有人希望大学像企业一样经营,可是等到哪天大学无法支付工资时,那些人将会希望大学早该像企业一样经营。”

john.ross@timeshighereducation.com

后记

Print headline: Living off the land

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Reader's comments (2)

How about Keele University building a £20 million hotel on grade 1 and 2 food producing land at the top of a hill so everyone below it can be flooded out as the hill side is concreted over. Wonderful insightful, state of the art , cutting edge, world class standard of thinking and education. How embarrassing for them, the small group of powerful and corrupt (in the widest sense of that word).. Plus locally we do not need any more low paying, low status jobs, we have plenty to go around promise. Discuss.
Who would have thought? We all know that many universities, especially in the Anglophone world, are (run as) nothing but property developers and asset managers with an educational side branch as a front operation churning out graduates like sausages processed in a factory.